¿POR QUÉ TENER REGLAS EN LOS CONDOMINIOS?

¿Va a adquirir una propiedad en un desarrollo con régimen de Condominio?
En tal caso analice previamente su Reglamento. Es un ejercicio sano y que puede definir su decisión.
Al invertir en una propiedad en condominio, se compromete a cumplir con el Reglamento que rige la convivencia, los derechos y los deberes en el complejo. De allí que es altamente recomendable analizar detenidamente dicho documento, que tiene fuerza de Ley, antes de tomar la decisión de invertir en una vivienda bajo dicho régimen.
¿Qué es el Reglamento de un Condominio? No es más que el conjunto de reglas y normas que regirán, con fuerza de ley, la vida diaria del Condominio, afectando directa y fuertemente su inversión.
En la mayoría de los países, la Ley que establece la normativa para la propiedad en condominio (que en adelante nos referiremos como La Ley), establece un contenido mínimo que debe incluir el Reglamento de cada uno. Pero es el Reglamento ya desarrollado, con una regulación y normativa concretas y específicas para cada Condominio, el que tendrá un impacto directo en su calidad de vida en el Condominio y en la rentabilidad y mantenimiento del valor de su inversión.
Por lo anterior y especialmente si la inversión es para residir en la vivienda, es altamente recomendable identificar y analizar previamente algunos elementos cuya reglamentación de la Vida Residencial responda a sus intereses y observen LA LEY.
i) Cuota Ordinaria o Cuota de Gastos Comunes: ¿cómo se calcula?; ¿cuál es la relación con el peso del voto en Asamblea General de Condóminos?
ii) Diferenciación de cuotas. En caso de Condominios donde existen lotes construidos y otros sin construir.
iii) Cuota de seguro para bienes/áreas comunes: La mayoría de los marcos legales existentes incluyen en LA LEY la obligatoriedad de contar con un seguro de las áreas y bienes comunes (especialmente importante en el caso de Condominios en construcciones verticales). El Reglamento debe incluir la distribución de la cuota por condómino y las sanciones en caso de no pago de la misma.
iv) Administración del Condominio: Forma y condiciones (horario, plazo, etc.) según la cual se nombra o remueve al administrador (empresa o individuo)
v) Responsabilidades de la Administración: definir la forma de manejo de los fondos del Condominio así como la representación legal del Condominio.
vi) Responsabilidades/Obligaciones de Propietarios: debe incluir una clara definición de las responsabilidades de los Propietarios y en caso de alquilar la vivienda, definir con claridad cuáles y de qué forma pueden ser trasladadas al arrendatario. De igual manera debe incluir las sanciones a que estarán expuestos de no cumplir con el Reglamento.
vii) Uso de la vivienda: Si bien en muchos países se establece legalmente el uso que se puede dar a una vivienda, el Reglamento debe incluir con total claridad la prohibición de un uso no aceptado por la Asamblea General de Condóminos. Con frecuencia se establece una normativa para mantener mascotas en las viviendas.
viii) Conducta adecuada en Vida Residencial en Condominio: ¿Cuáles serían las conductas prohibidas o no permitidas en el Condominio? ¿Qué sanciones o multas corresponde aplicar en caso de mala conducta?
ix) Normativa de Construcción y/o Modificaciones: ¿cuáles son las normas que regulan la construcción en casos de: encerramientos, techados, altura, retiros, aceras, estilo arquitectónico, estacionamientos y aprovechamiento de los mismos (en condominios en altura), cierre de balcones (en caso de condominios en altura)?
Regular estos y otros aspectos de la vida del Condominio se convierte en algo imperante para evitar que el Condominio se convierta en un espacio libre, peligrosamente abierto a actitudes y acciones arbitraria o a incertidumbres que provocarán innecesariamente, fricciones, descontento y hasta reacciones muchas veces violentas. Así, analizar estos elementos básicos puede influir sobre su decisión de inversión.
Vivienda como inversión. Ya sea que su decisión de comprar una vivienda es desde un inicio con fines de inversión (resida o no en ella temporalmente) es importante analizar que el Reglamento incluya otros elementos, adicionales a los anteriormente mencionados.
i) Fondo de reserva: asegurar que existe una cuota adicional para crear un fondo de reserva que asegure contar con recursos para eventualidades o para tareas de mantenimiento no rutinario.
ii) Normativa para el alquiler, subalquiler o forma de venta: El Reglamento pudiera contener regulaciones y normativas definidas para el alquiler de la propiedad (períodos mínimos, número de personas que habitarán la vivienda, transferencia de responsabilidades del propietario al arrendatario, etc.). De igual manera algunos Reglamentos establecen específicamente normas obligatorias que debe seguir el propietario al momento de vender la propiedad (solvencia de pagos de compromisos como cuota ordinaria, cuota de reserva, cuotas extraordinarias aprobadas por Asamblea General, cuota de seguro áreas o bienes comunes, multas o sanciones pendientes, etc.).
iii) Normativa para fusión, segregación o modificación de la propiedad. Los Reglamentos deben contener reglas para los casos de fusión, segregación o afectación de la propiedad en el Condominio. De estas manera, junto con las normativa que rige la construcción se mantiene un “orden territorial” en el Condominio, preservando el valor del mismo y de las viviendas construidas.
iv) Claridad en la responsabilidad de decisión o aprobación de construcciones y/o modificaciones a construcciones existentes. El Reglamento debe incluir una definición clara de la instancia adecuada (preferiblemente una comisión, si bien puede ser un profesional debidamente calificado) para aprobar proyectos de construcción y/o ampliación/modificación de viviendas existentes. Esto reduce la posibilidad de rechazo arbitrario de proyectos y asegura la observación de la normativa.
No contar con estos elementos en el Reglamento crea una incertidumbre que afecta directamente las previsiones financieras que tenía al hacer al hacer la inversión. Este sería el caso de comprar con la idea de subdividir el lote para construir otra(s) vivienda(s) o un tipo de edificación no permitida, requiriéndose en tal caso presentarlo a la totalidad de condóminos para lograr un aprobación unánime del proyecto.
¿Cómo conocer el reglamento y las normativas de un Condominio?
En primer lugar solicitando una copia del Reglamento inscrito (en la mayoría de los países los Reglamentos son inscritos en el Registro Público), así como de las modificaciones que tuviera.
También es altamente recomendable solicitar una copia del Libro de Actas de Asambleas Generales (eventualmente, de manera complementaria, una copia del Libro de Actas de reuniones de Junta Directiva), a fin de conocer los acuerdos que se puedan haber tomado y que pudieran estar relacionados con sus intereses.
Adicionalmente, es recomendable solicitar una copia de Reglamentos complementarios que pudieran existir, tales como reglamento para el uso de áreas/bienes comunes como parques, piscinas, casa club, gimnasio, saunas, elevadores (en Condominios verticales), recepción, estacionamiento de visitas, etc.
Nuestra experiencia nos ha demostrado que un gran cantidad de los variados problemas que se enfrentan en la vida diaria en régimen de condominio, se pueden evitar o solucionar fácilmente si: i) se cuenta con una Administración profesional y adecuada; ii) dicha Administración dispone de las herramientas necesarias y adecuadas para responder a su mandato; y iii) existe un conjunto de reglas y normativas claras que delimita tanto los deberes como los derechos de los propietarios y aseguran la protección de los intereses que definen la decisión de una inversión fundamental en nuestra vidas.
Con el desarrollo de las ciudades y el crecimiento acelerado que está teniendo la población urbana, son cada día más los desarrollos que se ejecutan en régimen de condominio, donde los propietarios o/y residentes buscan una mejor estilo y nivel de vida, que requiere de buenas normas de convivencia.